Как сохранить любимый огород, если дом ещё в ипотеке

Иногда огород не входит в ту часть участка, которая оформили официально. Грядки и теплица стоят за пределами кадастровой границы, хотя визуально всё выглядит как единое целое.

Причины разные — старое межевание, ошибка при оформлении, путаница с категориями земли. Часто такие ситуации возникают в СНТ, ведь раньше многие пользовались землёй по устной договорённости. На бумаге участок заканчивается у забора, а фактически люди много лет сажали картошку дальше.

Когда речь заходит об ипотеке, банк проверяет только ту территорию, которая внесена в Росреестр, всё остальное остаётся за пределами сделки. Если участок не привели в порядок, оформить кредитный договор затруднительно, а сам огород оказывается в подвешенном положении. Уточнить границы можно на кадастровой карте, но для оформления всё равно потребуют межевание.

Когда вы оформляете участок в ипотеку, банк проверяет всё, что указано в выписке ЕГРН и проектной документации. В первую очередь — категория земли, разрешённое использование, точная площадь. Если в реальности участок больше, чем по документам, или на нём появились дополнительные постройки, банк может приостановить сделку и запросить проверку. Особенно это касается теплиц, бань, летних кухонь и пристроек, которые не согласовали заранее.

Иногда оказывается, что забор стоит дальше границы, а в углу участка кто-то построил сарай — формально он находится уже за пределами собственности. Всё это учитывается при оценке.

Особенно строго проверяют участки, на которых планируется индивидуальное жилищное строительство. Здесь важно, чтобы площадь соответствовала нормам, а само назначение земли позволяло возводить дом. Иначе ипотеку не одобрят. Страхование ипотеки в таких случаях тоже не проходит: компании оформляют полис только при полном совпадении всех данных. Подробности по ссылке.

Кроме того, если же участок «висит» в системе без конкретного назначения, его тоже не примет ни один банк. Даже если статус «для ведения ЛПХ», он не всегда подходит, всё зависит от проекта, наличия фундамента и плана застройки.

1. Первое, что нужно сделать — открыть Публичную кадастровую карту и найти свой участок. Если по факту за забором есть грядки или теплица, а на карте этой земли нет, значит, она не оформлена.
2. Следующий шаг — заказать межевой план. Геодезист приедет, зафиксирует реальные границы, подготовит координаты. Потом всё это сверяют с фактической застройкой. Бывает, что забор стоит не там, баня частично на чужой земле, а теплица вообще на муниципальной полосе. Если пользоваться этой землёй вы начали давно, можно попытаться доказать это при помощи дачных книжек, старых схем или документов БТИ. Но если соседи против, или участок граничит с территорией, которая принадлежит государству, придётся доказывать свои права через суд.
3. Чтобы узаконить грядки, подают заявление в МФЦ. После замеров в Росреестре появляется новый участок с точными координатами. Его можно добавить к основному или оформить как дополнительный.

Сделайте это до окончания ипотеки, потому что пока объект в залоге, банк может запросить актуальные документы и потребовать привести бумаги в порядок.